こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
不動産投資型クラウドファンディングとは、インターネット上で募集される不動産案件に投資することで、その不動産から発生する賃貸料や売却収入を「配当金」として受け取ることができる資産運用方法です。
投資家は直接不動産に投資するのではなく不動産投資型クラウドファンディング事業者が組成した「不動産ファンド」に出資する仕組みとなっており、予定通りの配当金(案件に提示されている利回り)を受け取れるかどうかはクラウドファンディング事業者の物件選定力や不動産管理・事業運営能力、事業者としての投資家保護の取組み(損失が生じた場合の事業者負担割合)等に左右されます。
そこで、この記事では不動産投資型クラウドファンディングを運営する「CREAL(クリアル)」の特徴や実績、評判について解説します。
私も「CREAL」で投資していますので、経験してわかったメリット・デメリットなどわかりやすくお伝えします！
不動産投資型クラウドファンディング「CREAL」とは
CREAL(クリアル)を運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの会社概要を下記記載します。
CREAL(クリアル)の運営会社概要
運営会社：クリアル株式会社
本社所在地：東京都台東区東上野2-13-2
設立：2011年5月11日
資本金：1億円
免許・登録番号：不動産特定共同事業許可番号(東京都知事 第112号)、第二種金融商品取引業(関東財務局長 (金商) 第2898号)、宅地建物取引業(東京都知事 (1) 第100911号)
出典：CREAL【公式サイト】より
不動産投資型クラウドファンディングは比較的新しい資産運用手法ですので、SNSの口コミや評判などには「危ない投資なんじゃないか」といった不安の声もありますが、【不動産特定共同事業法】という法律に基づく国が認めている投資です。
※不動産特定共同事業法とは小口化した不動産に多数の投資家が出資(例：1億円の不動産に1000人が10万円ずつ出資)することで不動産事業(不動産の取得から賃貸・売却など)を行う形態について定めたものです。投資家は出資額に応じて配当を受け取ることができます。
当然、クリアルも不動産特定共同事業者として登録を受けている正規の会社です。さらに不動産ファンドの運用資産残高で第1位(※)という実績のある事業者です。(累計調達額は70億円越え)
※日本マーケティングリサーチ機構調べ
CREALの特徴(メリット)
CREAL(クリアル)の不動産投資には下記5つの特徴(メリット)があります。
・1万円から1万円単位で投資できる
・マンションだけでなくオフィスビルやホテル、学校など複数の不動産案件に投資できる
・不動産にかかる情報を詳細に提供しているので判断材料が多い
・投資不動産の空室リスク対策としてマスターリース契約(賃料保証)を締結しているので予定通りの配当金が支払われる可能性が高い
・劣後出資としてクリアルが10%~20%を引き受けるので投資家は不動産に生じた損失が10%~20%までであれば元本割れしない仕組みがある
クリアルでは利回り3.0%~6.5%程度のマンションやオフィスビル、商業施設などの不動産物件に1万円から投資することができます。運用期間も6カ月程度のものから12カ月や15カ月といったものなど種類が豊富ですので、投資目的にあった案件をみつけやすいです。
クリアルではマスターリース契約による賃料保証の仕組みや優先出資(投資家の出資部分)と劣後出資(クリアルの出資部分)の規定から、万が一投資不動産に損失が発生した場合でも、まずは劣後出資者であるクリアルが損失を引き受けますので投資家は一定部分(10%~20%)までの損失に対しては元本割れしないようになっています。
こういった投資家保護の仕組みもあり、これまで(2021年2月現在)に元本割れはもちろん配当遅延もなく、想定利回りでの配当金が実施されています。
CREAL【公式サイト】
CREALを含む不動産投資型クラウドファンディングのデメリット
リターンの裏にはリスクがあるように、不動産投資型クラウドファンディングにもメリットだけでなくデメリットやリスクがあります。
CREAL(クリアル)を含めた不動産投資型クラウドファンディングのデメリット
・元本保証はないので、投資資金を失うリスクがある
・現物不動産投資に比べて利回りが低め
・賃借人の賃料滞納や自然災害など不動産特有のリスクがある
・不動産投資型クラウドファンディング事業者の破綻リスクがある
不動産投資型クラウドファンディングはインターネット上で不動産投資ができ、物件の管理や運営はすべてクラウドファンディング事業者が行うので、ついつい不動産に投資しているという感覚が薄くなりがちですが、実在する現物不動産に投資していることに変わりないので不動産特有のリスク(賃借人の賃料滞納、不動産にかかる税制、法規制の変更、自然災害による損害)は投資家も負っています。
そのため投資不動産に劣後出資部分を超える損害が発生した場合、出資した元本が割れる可能性や提示されていた配当金が支払われないリスクがあります。
また現物不動産投資(投資家が一人で不動産を取得して管理運営するスタイル)と比べて不動産投資型クラウドファンディングは事業者も出資していることや、管理運営はすべて事業者が行うことから、利回りが低くなる傾向があります。(※現物不動産投資は中古物件や物件所在地、間取り等によっては10%を超える利回りがある)
CREAL(クリアル)の実績・案件例
(CREALで募集が行われたファンド一例)
メインステージ押上Ⅳ(マンション)
想定利回り4.2%、運用期間6カ月
ちくらつなぐホテル
想定利回り1年目4.0%、2年目6.0%、運用期間24カ月
両国駅前ビル(オフィスビル)
想定利回り6.5%、運用期間15カ月
上述したように不動産投資型クラウドファンディングにはリスクやデメリットがありますので、投資するにあたっては、これまでの運営実績や募集案件をしっかり吟味して判断する必要があります。
CREAL(クリアル)の募集ファンドでは、これまで元本割れや配当遅延もなく、提示された想定利回り通りの配当が実施されていますので、投資家の評判も良く実績面においても信頼できる事業者といえます。
ただし、あくまでも2021年2月現在の実績ですので、今後、不動産市況の悪化等が起きた場合、優先出資・劣後出資の仕組みやマスターリース契約があったとしても元本割れが発生する可能性もありますのでご注意ください。
CREAL【公式サイト】
CREALで投資を始める手順
CREAL(クリアル)の不動産案件に投資するまでの手順は下記3ステップです。
①会員登録(メールアドレスの登録)
②投資家登録(必要事項の入力、本人確認書類の提出)
③口座へ入金してファンドに投資
①会員登録はメールアドレス(GmailなどのフリーメールでOK)の入力とログイン用パスワードの設定後、すぐ送られてくるメールにある「メールアドレスを認証する」をクリックすると完了です。
会員登録が完了することで、CREALのメリットでお伝えした不動産の詳細情報をすべて確認することができます。
詳細情報には不動産案件にかかる調達資金や経費の細目、配当金のシミュレーションなどの詳細なリターン情報、1級建築士事務所が作成したレポート、不動産の調査報告書など投資判断に必要な情報が記載されています。
②投資家登録では氏名や住所、投資経験などの必要事項を入力していきます。入力後に本人確認書類を提出する必要がありますが、2通りの方法があり、1つが「スマホで本人確認」、もう1つが「郵便受取で本人確認」です。
スマホで本人確認をする場合は、運転免許証などの身分証明書をアップロードする必要がありますので、事前にスマホなどで撮影して準備しておくとスムーズです。
③本人確認書類の提出後、所定の審査が行われます。審査完了後、登録した住所に簡易書留で投資家登録完了のハガキが届きますので、受け取ることで投資家登録完了です。その後、CREALのホームページにログインして入金後、募集案件に投資することができます。
※投資家登録(口座開設)費用や口座維持管理料は一切かかりませんが、口座に入金するさいの振込手数料は投資家負担となり、CREALの口座から出金するときは①楽天銀行への出金は52円②楽天銀行以外への出金は3万円未満は168円、3万円以上は262円が発生します。
CREAL【公式サイト】
CREAL(クリアル)の由来は不動産投資における必要な情報を明確(クリア)にする、という意味ですのでリスクを含めた投資情報が詳細かつ丁寧に記載されています。
私がクリアルでの投資を決めた要因の一つがこういった投資家に対する姿勢の部分でした。
配当金もしっかり支払われていますので、信頼できる事業者だと思います。
