こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
今回のFP2級。3級資格講座は不動産所得と事業所得について説明いたします。
それぞれの所得の対象や必要経費の取扱いに注意しながら覚えていきましょう。
不動産所得とは
不動産所得とは、土地や建物(不動産)、地上権などの土地の上に存する権利、船舶・航空機の貸付による所得のことです。
貸付による所得が対象ですので、不動産を譲渡しても不動産所得ではありません。譲渡(売買)は譲渡所得になります。
土地建物の譲渡所得（対象範囲）については、以下の記事で解説しています。
不動産所得の金額
不動産所得の金額は、総収入金額から必要経費を差し引いた金額となり、他の所得と合算して課税される総合課税の対象です。
そのさい、不動産所得に損失(赤字)がある場合は、他の所得と損益通算ができます。
ただし、損失のうち土地を取得するための借入金の利子は損益通算の対象外です。
貸付が事業的規模の場合
不動産の貸付を事業的規模で行っている場合は、青色申告特別控除の適用を受けることができます。
青色申告特別控除額は正規の簿記の原則に従い帳簿を作成している場合で55万円、加えて電子帳簿保存もしくはe-Taxを利用して電子申告する場合は65万円です。
事業的規模の判断基準は、独立した家屋の貸付は５棟以上・アパート、マンションなどの部屋の貸付は10室以上が基準となります。
不動産所得の総収入金額と必要経費
総収入金額の対象
家賃、地代、権利金、承諾料、更新料、礼金、共益費、入居者に返還しないことが確定している敷金・保証金など
必要経費の対象
固定資産税、不動産取得税、管理費、修繕費、火災保険などの損害保険料、営業広告費、土地や建物の借入金の利子、減価償却費など
土地を取得するための借入金の利子は損益通算の対象にはなりませんが、必要経費にはなります。なお、建物を取得するための借入金の利子は、必要経費、損益通算ともに対象です。
事業所得とは
事業所得とは、農業、漁業、小売業、製造業、卸売業、サービス業などの事業から生じた所得のことです。
ただし、 不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は事業所得ではなく、原則として不動産所得や山林所得になります。
引用：事業所得の課税のしくみ(事業所得) 国税庁
事業所得の金額
事業所得の金額は事業により確定した売上金や販売手数料などの総収入金額から必要経費を差し引いた金額となります。
必要経費は事業の種類で異なりますが、一般的なものとして、商品の仕入れ代金などの売上原価、従業員への支払い給料、減価償却費、家賃、水道光熱費、接待費、交際費などがあります。
事業所得の税制
事業所得は総合課税の対象となります。
事業所得が赤字(損失)の場合、他の所得との損益通算が可能です。
減価償却
減価償却とは、時間の経過や使用にともない価値が減少する固定資産などについて、価値の減少分を定められた期間に応じて(耐用年数)、定額(または定率)で費用に計上できる仕組みです。
土地には減価償却はありませんので、ご注意ください。
国税庁が発表する、減価償却資産の耐用年数表は以下のリンク(pdfファイル）から確認できます。
定額法と定率法
定額法とは、毎年同じ金額を耐用年数にわたり費用計上していく方法です。
定率法とは、減価償却の対象となる資産の価格に、毎年一定割合をかけて、費用計上していく方法です。
定率法の場合、資産価格の減少にあわせて、減価償却費は年々少なくなっていきます。
少額の減価償却資産の取扱い
取得価格が10万円未満または使用可能期間が1年未満の減価償却資産は少額減価償却資産として、取得年度に一括して償却することができます。
また、取得価格10万円以上20万円未満の減価償却資産の場合は、3年間で3分の1ずつ償却することができます。
＜分かりやすい解説動画＞
【間違えやすいシリーズ！不動産所得、事業所得、譲渡所得】
さいごに
今回はファイナンシャルプランナー2級、3級試験範囲から不動産所得と事業所得について、所得の対象、税制について解説させていただきました。
所得は全部で10種類ありますので、勉強をしていると紛らわしい所得がでてきます。
例えば、今回のFP講座であれば、不動産を売却した場合は不動産所得ではなく譲渡所得であること、です。
もう1つ付け加えると、不動産の貸付を事業的規模で行っていると青色申告特別控除(最大65万円)を受けることができる、と今回お伝えしましたが、この場合は事業的規模でも事業所得ではなく不動産所得です。
こういった紛らわしいものは試験に出やすい傾向にありますので、勘違いしないようにしっかり覚えておきましょう。
