こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
今回のFP2級、FP3級資格試験講座は、不動産の分野から区分所有法について説明します。
区分所有法の目的や仕組み、マンション等の区分所有建物のルール変更や建替え決議の要件などポイントをしっかり押さえましょう。
区分所有法とは
区分所有法とは、正式には「建物の区分所有等に関する法律」といい、アパートやマンションなど一棟の建物にある各部屋の所有権などの権利関係や管理運営について定めた法律です。
一般的に「マンション法」と呼ばれています。
区分所有建物の構成
マンションなどの区分所有建物は、専有部分と共用部分で構成されています。
専有部分とは、マンションの部屋の中など自由に使用できる部分で、共用部分とは階段やエレベーター、廊下など他人と共有する部分です。
共用部分の権利の割合は、所有している専有部分の床面積の割合で決まります。
権利の割合のことを持分といいます。
区分所有建物の敷地利用権
専有部分を使用するには、その敷地を利用しなければなりませんので、マンション等の所有者には土地の共有持分として敷地利用権があります。
土地を利用(使用)する権利である敷地利用権は、専有部分と切り離して売買の対象とすることはできません。
分離処分禁止として区分所有法に規定されています。
集会による決議
マンション等の区分所有者で構成される管理組合では、集会の決議によってマンション等の使用やあり方について決議することができます。
なお、集会は最低でも年1回は召集しなければならない決まりがあります。
集会の決議は区分所有者の人数と専有部分の床面積割合から算出した議決権によって行われます。
普通決議
普通決議とは、軽微な内容など通常の決議のことで、区分所有者の人数と議決権の過半数で決定します。
特別決議
普通決議の内容より重大と考えられるものは特別決議の方法によって決します。
規約の設定・変更・廃止
マンションの管理運営にかかる規約(ルール)を新しく設定する場合や変更、廃止する場合は、区分所有者数と議決権の4分の3以上の賛成で決します。
この他、管理組合法人を設立する場合や専有部分の使用禁止の請求、建物が大規模滅失した場合の建物の復旧なども区分所有者数と議決権の4分の3以上で決します。
建替え決議
マンション等の建替えを決議する場合は区分所有者数と議決権の5分の4以上の賛成で決します。
ここでFP試験対策上注意してほしいのは、建物の大規模滅失による復旧と建替えは決議要件が違うということです。大規模滅失でも復旧決議は4分の3ですのでご注意ください。
さいごに
今回はファイナンシャルプランナー2級、3級試験範囲から区分所有法について解説しました。
FP試験では区分所有建物の集会の決議要件について出題されるケースがよくありますので、普通決議と特別決議の違いを意識して押さえておきましょう。
不動産関連のFP試験範囲「普通借家契約と定期借家契約」については以下の記事を参照ください。
