不動産投資型クラウドファンディングの仕組みと事業者の特徴!

投資

こんにちは。

ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。

インターネット上から1万円程度の資金で投資できる不動産投資型クラウドファンディングは気軽に不動産投資ができる反面、現物不動産やREIT(上場不動産投資信託)とは、また違うリスクがあります。

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この記事では「不動産投資型クラウドファンディング」のメリット(リターン)面だけでなく、デメリット(リスク)も含めた仕組みとクラウドファンディング事業者によって異なる特徴をわかりやすく解説します。

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不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングとはインターネット上(クラウドファンディングプラットフォーム上)に公開されている不動産案件に投資家が出資することで、その案件から発生する賃貸収入や売却収入によるリターンを受け取ることができる仕組みです。

不動産物件の調査・選定、取得後の運営はすべて不動産投資型クラウドファンディング事業者が行いますので、投資家は募集案件から投資対象を「選ぶだけ」で不動産投資ができます。

そのため投資家は賃借人の募集や設備の管理・修繕といった手間をかけることなくリターン(賃料や売却による配当金)を受け取ることが可能ですが、運営に直接携わっていなくても「不動産」という現物資産に投資しているのと同じことですので、不動産特有のリスクは投資家「も」負っています。

上記の「投資家も」の「も」の部分ですが、不動産投資型クラウドファンディングでは不動産物件への出資は投資家だけでなく不動産投資型クラウドファンディング事業者も出資して運営しています。そのため不動産物件のリスクは事業者も負っています。

言わば投資家と事業者は「運命共同体」のような関係ですので、単に仲介だけをする不動産事業者と比較した場合、不動産投資型クラウドファンディング事業者の不動産物件の選定や運営に関する本気度は相当に高いといって間違いありません。

これより不動産投資型クラウドファンディングのメリット(リターン)とデメリット(リスク)をそれぞれ解説します。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングには下記3つのメリットがあります。

①1万円程度の少額投資が可能で、かつ案件を選ぶだけで不動産に投資ができる

②物件の選定や管理・運営は不要なので手間がかからない(事業者のノウハウを活用できる)

③投資には優先出資・劣後出資の仕組みがあるので、投資家は一定割合までは元本割れしない

不動産投資型クラウドファンディングは1万円から投資可能な事業者があるので、現物不動産(中古ワンルームでも300万円程度~、一棟マンションになると億単位)と比べて少額資金で不動産投資をすることができます。

1万円から投資できる事業者には株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営するCREAL(クリアル)やプロパティエージェント株式会社が運営するRimple(リンプル)などがあります。

投資家はクラウドファンディングプラットフォーム上に公開されている物件情報をもとに投資判断をすることになりますが、そのさい「情報の質や量」が事業者によって異なりますので、大切な資金を出資する事業者選びはとても重要です。

例えば2020年6月時点における運用資産残高(日本マーケティングリサーチ機構調べ)でトップにたつCREAL(クリアル)ではリスク面も含めた詳細な情報を提供しています。

CREALでは「運用の目的や仕組み」「物件の所在地や構造等の詳細情報」「運営者や管理者の情報」「リスク情報」「物件にかかるマーケット情報」をインターネット上できちんと公開しており、かつ通常は口座開設(投資家登録)しなければ読むことができない投資物件にかかる取得費用の細目や調達資金情報、配当金のシミュレーションといった「詳細なリターン情報」や「不動産の調査報告書・レポート」をメールアドレスのみの会員登録で読むことができます。

CREAL【公式サイト】

また不動産投資型クラウドファンディングには優先出資・劣後出資の仕組みがあるので、投資家は一定割合までは元本に損失が生じないようになっています。

これは投資家の出資部分を「優先出資」、不動産投資型クラウドファンディング事業者の出資部分を「劣後出資」として、投資不動産に万が一損失が発生した場合、その損失額を、まずは「劣後出資」にぶつけることで優先出資者である投資家を保護する仕組みです。

劣後出資の割合は10%~30%となっており、事業者によって設定が異なります。

例えば東証一部上場企業のプロパティエージェント株式会社が運営するRimple(リンプル)では劣後出資割合を30%に設定していますので、投資不動産に損失が発生しても30%まで(例:1億円の不動産が7,000万円になる)であれば、投資家には、その損失による元本割れは発生しないことになります。

Rimple(リンプル)【公式サイト】

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資型クラウドファンディングには下記3つのデメリットがあります。

①投資資金に元本割れが生じる可能性がある

②利回りが現物不動産投資と比べて低くなりやすい

③不動産特有のリスクだけでなく不動産投資型クラウドファンディング事業者のリスクもある

不動産投資型クラウドファンディングは現物不動産を投資対象にしていますので、株やFXに比べると値動きの安定性は高いと言えますし、上述した優先劣後の仕組みもありますので投資元本の安全性も比較的高いのですが、それでも「元本保証」はありませんので、出資金が減ってしまう可能性があります。

不動産投資型クラウドファンディングの利回り(年利)は4%~7%程度(賃貸マンションは低め、オフィスビルは高め)の案件が多いのですが、これは現物不動産を一人で投資する場合(物件次第ですが10%程度になる場合あり)と比較すると低めになります。

また不動産投資型クラウドファンディングでは投資家が直接、賃借人の募集をしたり、物件の管理や修繕をしたりといった手間はありませんが、不動産に投資していることに変わりないので賃借人の家賃不払い思わぬ修繕費用の発生自然災害などによる物件の損壊等で投資した元本に損失が生じるおそれがあります。

加えて不動産投資型クラウドファンディング事業者に万が一破綻などが発生した場合、投資した出資金が戻ってこない可能性もあります。

そのため「どの不動産案件に投資するのか」と同等以上に「どの不動産投資型クラウドファンディング事業者で投資するのか」が重要と言えます。

おすすめの不動産投資型クラウドファンディング事業者

不動産投資型クラウドファンディング事業者のうち「投資家保護の仕組み」「事業者としての実績」「会社規模や経営の透明性」から信頼性が高いと考えられる事業者3社と2020年8月に投資家登録をスタートさせた新規クラウドファンディング事業者を紹介します。

CREAL(クリアル)

CREALは株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

不動産案件は賃貸マンションやオフィスビル、ホテルや学校、保育園などレパートリーに富んでいて投資目的に合う案件を見つけやすいです。

1万円から投資可能で、利回りは3%~6.5%(2020年7月現在)ほどで運用中は毎月配当です。投資期間は4カ月程度の短期案件から15カ月を超えるものまであります。

CREAL(クリアル)の由来は不動産投資に関する情報を「クリア」にすることで投資家保護に努めるという意味ですが、その名の通り、投資案件に関する情報を詳細に公開しています。

また通常は口座開設(投資家登録)後に確認することができる詳細なリターン情報や不動産の調査報告書やレポートをメールアドレスを登録するだけの会員登録で閲覧できるので、投資家登録をするかどうかを案件をみて判断することができます。

優先出資・劣後出資の仕組みはCREALが10%~20%の劣後部分を引き受けますので投資家は10%~20%までの損失であれば元本割れが発生しないようになっています。

日本マーケティングリサーチ機構調べ(2020年6月)で運用資産残高1位の実績があり、そのうえ多額の運用資産に対して配当遅延や元本割れは発生していないので安全性も高いと言えます。

CREAL【公式サイト】

RIMPLE(リンプル)

Rimple(リンプル)は東証一部上場企業のプロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

リンプルは2020年3月に第一号案件の募集が行われたばかりですので、2020年7月現在における総案件数は4件のみです。

1万円から投資可能で、現在(2020年7月)における案件はすべてマンションを対象とした投資で利回りは4.6%~10.0%となっており、運用期間はすべて6カ月です。

※今後の案件増加にともない利回りや運用期間等にも変化が生じていくものと思われます。

リンプルにはユニークな仕組みがあり、「1コイン=1円」の「リアルエステートコイン」で不動産案件に投資することができます。

また、セゾンカードの永久不滅ポイントを「リアルエステートコイン」に交換することができますので、ポイント残高によっては現金を使わずに案件に投資することも可能です。

※「リアルエステートコイン」に交換できるポイントは順次追加されていく予定です。

東京23区内のマンション投資に強みのあるプロパティエージェントが運営するリンプルは30%の劣後部分をリンプルが引き受ける優先劣後の設定になっていますので、投資家は30%までの損失に関しては元本割れしない仕組みになっています。

Rimple(リンプル)【公式サイト】

JOINTOα(ジョイントアルファ)

Jointoα(ジョイントアルファ)は東証一部上場企業の穴吹興産株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

西日本最大級のマンション開発戸数をほこる同社では「地域創生×不動産投資」を強みとして、これまで東京、大阪、京都、福岡、高松など複数の立地で不動産投資型クラウドファンディングを実施しています。

10万円から投資可能で、これまでの案件は利回り3.4%~5.0%、運用期間は6カ月と12カ月となっています。

優先劣後の仕組みではジョイントアルファが30%の劣後部分を引き受ける設定になっていますので投資家は30%までは元本割れしないようになっています。

ジョイントアルファは最低投資額が10万円ですので、少額資金ではじめるにはややハードルが高いのですが子会社のクリエアナブキも上場会社という企業規模がありますので、今後はスケールメリットを活かした不動産投資型クラウドファンディングに期待が持てそうです。

Jointoα(ジョイントアルファ)【公式サイト】

ぽちぽちFUNDING

ぽちぽちFUNDINGは2020年8月より投資家登録(会員登録)をスタートさせたばかりの新しい不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

運営企業は投資用不動産(マンションやアパート)の建築・販売を行っている創業50年を超える安定企業アイディ株式会社。

現在(2020年9月11日)第一号案件に向けて準備中ですが、募集開始後のファンドの特徴として1万円から投資可能なこと、優先劣後の出資規定では劣後部分30%をアイディ株式会社が引き受けること、さらにファンド運用中の途中解約が原則として可能なこと(別途、手数料が発生)があげられます。

劣後部分として30%をアイディ株式会社が引き受けますので投資家は投資不動産に生じた損失が30%までなら元本割れしないようになっていますし、急にお金が必要になった場合などに途中解約できる点も投資家にとって大きなメリットとなりそうです。

なお、ぽちぽちファンディングの由来は「スマホでぽちぽち」+「クラウドファンディング」という意味ですので、パソコンを使用した取引はもちろん、スマホやアイフォンを使った投資にも対応しているプラットフォームです。

投資用不動産の建築・販売で実績がある事業者ですので、同社の不動産投資型クラウドファンディングにも期待したいところです。

ぽちぽちFUNDING【公式サイト】

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以上、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みと事業者の特徴でした。投資の参考にして下さいますと幸いです!