こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
今回のFP2級、FP3級資格講座は不動産の鑑定評価方法と利回り計算などの投資判断指標を説明します。
3種類の鑑定評価方法
参照画像：不動産鑑定評価基準の評価法（大和ハウス工業株式会社）
購入予定の不動産や投資目的で検討している不動産の価格を判断したい場合、通常、不動産鑑定士等の専門家に依頼して評価してもらうことになります。
不動産鑑定士が行う鑑定評価方法には①原価法②取引事例比較法③収益還元法の3種類があり、それぞれの評価方法で算出した価格を考慮して判断しています。
不動産鑑定士はこれらの方法を組み合わせることによって、より精密に不動産の資産価値を算出します。
引用：不動産鑑定の方法と項目（SUUMO）
原価法
原価法とは、現在購入または投資等を検討している対象不動産を、仮にもう一度建築した場合の価格はいくらなのか(再調達原価)、を計算します。
そして求めた再調達原価から今後の築年数等の経過による価値減少分を差し引いて現在の対象不動産の価格を求める方法です。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、鑑定評価をしたい対象不動産と似たような条件となる不動産の過去の売買価格等(取引事例)と比較することで対象不動産の価格を求める方法です。
過去の取引事例に特別な事情(バブルで値上がり、資金繰りなどで売り急いだ、など)がある場合は、その部分は補正されます。
収益還元法
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろう収益を現在の価値に割り戻して価格を求める方法で、その手法として2つあります。
直接還元法
直接還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろう一定期間の純収益(総収入－必要経費)を還元利回りで割り戻すことで価格を求める方法です。
(総収入－必要経費)÷還元利回り＝対象不動産の収益価格
還元利回りとは、投資額に対する年間の賃料収入などの収益の割合です。キャップレートとも呼ばれています。
DCF法
DCF法とは、まず、対象不動産が将来生み出すであろう毎年(各期)の純収益と保有期間終了後の復帰価格(売却価格－売却費用)を求めます。
次に純収益と復帰価格をそれぞれ割引率を使い現在価値に割り戻して合計することで求める方法です。
DCF法を使うことで下記①②の判断方法があります。
①NPV法(正味現在価値)
現在価値に割り戻した各期の純収益と復帰価格から投資予定額を差し引いて、ゼロまたはプラスであれば投資適格、マイナスであれば投資不適格と判断する方法です。
②IRR法(内部収益率)
現在価値に割り戻した各期の純収益と復帰価格 の合計額が投資額と同じになる割引率(内部収益率)を求めて、目標である期待収益率を内部収益率が下回った場合は投資価値はないと判断する方法です。同率やそれ以上の場合は投資価値ありと判断します。
不動産の投資判断指標
対象不動産の収益を判断するさい借金などの借入金も含めた投資金額で判断するのか、自己資金だけで判断するのか等で評価の方法が変わります。
表面利回り
表面利回りとは、投資金額に対する年間の総収入の割合です。
年間の総収入÷投資金額×100＝表面利回り(%)
表面利回りは経費や借入金などを考慮しない方法です。単純利回りとも呼ばれています。
不動産投資のポータルサイトや物件資料に出ている利回りは正確には「表面利回り」です。
引用：不動産投資の「指標」とは？（大和財託）
ＮＯＩ利回り(純利回り)
NOI利回りとは、諸経費(年間の維持管理費等)を考慮した純収入で投資判断をする方法です。
(年間の総収入－諸経費)÷投資額×100＝NOI利回り(%)
NOI利回りは、純利回りやネット利回りとも呼ばれています。
自己資本手取額利回り
自己資本手取額利回り(キャッシュオンキャッシュ)とは自己資本に対する収入から支出を差し引いた手元に残った収益の割合のことです。
手取り額(収入－支出)÷自己資本×100＝自己資本手取利回り(%)
投資利回りが借入金利より高い場合は、借入額を増やすことでレバレッジ効果が生まれ、自己資本に対する利回りが上昇します。
不動産投資のリスクやメリットは、以下の記事で解説しています。
＜不動産鑑定評価 わかりやすい動画＞
不動産鑑定評価と地価公示法を合格者レベルに引き上げる！覚え方を解説
さいごに
今回はFP2級、FP3級資格試験範囲から不動産の鑑定評価方法と投資判断指標を説明しました。
それぞれの評価や指標の計算方法は単純なものですが、FP試験で出題されたさいに落ち着いて回答できるように問題集などで計算に慣れておくのがいいでしょう。
土地の公示価格や不動産広告に関するFP講座は以下になります。あわせて参考にしてください。
