こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)兼FP講師のhanaです。
この記事では宅建(宅地建物取引士)試験に独学で合格するための勉強方法を紹介します。
なぜ…FP講師が宅建試験の勉強方法を？
と思われたかもしれませんので最初に補足をしておきます。
宅建とFPは試験科目が一部重複しているのでダブルライセンスで合格を目指すケースがあります。
そのことからFP資格講座の受講生から宅建に合格する方法を質問される機会が非常に多いのです。
私が宅建に独学合格したのは平成18年の話です。
そんな昔の知識や試験情報を受講生に提供するわけにはいかないので、私は毎年宅建試験の問題を解いて常に新しい情報を収集するように努めています。
毎年宅建の問題を解いているとおのずと試験の傾向がわかります、その結果「合格するための勉強法」がわかったのです。
特に2020年以降の宅建試験は民法の改正による問題の変更が考えられますので、その点を考慮した勉強法を紹介します！
宅建試験の全体像を把握する
宅建を独学で勉強する場合、まずしなければならないのは試験の全体像をきちんとつかむことです。
特に大事なのが「試験科目」「試験の形式」「合格率(難易度)」の3点です。
もちろん、受験資格(誰でもOK)や試験日(毎年10月の第3日曜日)、受験手数料(7,000円)といった内容も大切ですが、この部分は試験実施機関である一般財団法人不動産適正取引推進機構のホームページで確認することが適当ですのでリンクを掲載しておきます。
宅建の試験科目
宅建の試験科目(試験範囲)は「権利関係(民法)」「法令上の制限」「宅建業法」「その他税・関連知識」の4つです。
※「その他税・関連知識」は資格のスクールや参考書等によって呼び方が異なる場合があります。
各科目で問われる内容
権利関係(民法)では主として不動産取引にかかる民法上の規定やマンション等の区分所有法、不動産登記法について出題されます。
法令上の制限では都市計画法や建築基準法、土地区画整理法といった不動産の建築にかかる法令が出題されます。
宅建業法(宅地建物取引業法)では宅建士の業務や媒介契約など不動産業の運営や契約にかかる規定が出題されます。
その他税・関連知識では不動産にかかる税の知識や土地建物の基礎知識などが出題されます。
宅建の試験形式
宅建は例年10月の第3日曜日に各受験地で午後1:00~午後3:00(120分)の試験時間で実施されます。
※5問免除となる登録講習修了者は午後1:10~午後3:00(110分)です。
問題の形式は四肢択一式(マークシート)で50問出題されます。
四択問題の選択肢から「何を判断するのか」は主に下記です。
・正しい選択肢はどれか
・不適切な選択肢はどれか
・正しい選択肢はいくつあるか
・誤っている選択肢はいくつあるか
正しいものや不適切な選択肢を1つマークする問題はうろ覚えでも正解(他の肢から正解がわかるため)できる可能性がありますが「いくつあるか」と数をマークする問題は4肢すべてを判断する必要があるためしっかりと知識を持っていないと対応が難しいです…
宅建の合格率(難易度)
宅建試験は毎年20万人程度が受験する人気の高い資格です。
その合格率は毎年一定の幅におさまるように合格基準点が前後する仕組みになっています。
令和元年度(2019年)の宅建試験では合格率17.0%、合格基準35点でした。
過去の宅建試験からひもとくと合格率はおおむね15%~17%程度、合格基準点が31点~37点になっています。
100人が受験した場合、約85人が不合格になる試験ですので
①「約15人しか受からない難しい試験」
②「約15人も受かるイージーな試験」
と、どっちに捉えるかは人それぞれですが、大事なポイントはそこではありません。
ポイントは合格基準点を平均すると約35点ですので、50問中15問も間違えていい「そこそこイージーな試験」ということです。
とは言え35点では試験年度によっては不合格となるケースがありますので、独学で合格を目指す場合、もう少し高い目標点数を設定して勉強することが望ましいです。
おすすめは「40点」です。
ここから試験攻略のコツと独学勉強法を試験科目ごとに紹介していきます。あわせて「なぜ40点なのか」についても解説いたします。
宅建攻略のコツと独学勉強法
宅建試験を独学で合格するには各科目の出題意図をくみとった対策と時間は有限ですので科目ごとに優先順位をつけた勉強方法が効率的です。
科目の優先順位
第一位：宅建業法
第二位：法令上の制限
第三位：その他税・関連知識
第四位：権利関係(民法)
私が過去10年以上の宅建試験を分析した結果、科目の優先順位は上記になりました。
おそらく「ふざけるな！なんで権利関係(民法)が最下位なんだよ！」とお叱りをうけると思いますが、私が先ほど記載した宅建試験で目指すべき得点「40点」を高確率で達成するためにはこれがベストだと判断しました。
2020年以降の宅建試験では民法改正後の問題が出題されることが考えられます。その点も含めて民法は不確定要素が多すぎて確実にマークできる見込みが低いので最下位にしています。
宅建業法の目標得点と勉強法
宅建業法(宅地建物取引業法)からは例年20問が出題されます。
これは試験科目のなかで最も多い出題数であり全体の4割(50問中20問)を占めています。
そして出題割合の高さだけでなく試験で問われる内容が基本的なことばかりであり、出題範囲も狭いことが最も優先したい科目である要因です。
試験では宅地建物取引士の業務(重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印、37条書面への記名押印)に関する出題や宅建業者が自ら売主となる場合の規定、各媒介契約の取扱い等の不動産業の運営にかかる内容が主として問われます。
宅建業法は「暗記」がメインになりますが効率的な独学勉強法は下記2点です。
①過去問を中心とした暗記学習
②自分自身が「宅建士」や「不動産業者」になったつもりで(イメージして)勉強する
宅建業法は上述のように例年20問が出題されるので過去問数も比例して多くなります。そして試験範囲の狭さから毎年似たような問題が出題される傾向にあります。
そのため過去問を中心とした学習が効果的であり、かつ自分自身が「宅建士」等になったと仮定して問題に目を通すことでイメージがわきやすくなり、結果、記憶の定着も高まります。
宅建業法は絶対に得点源にしたい科目ですので、20点中20点(満点)を目指してください。
満点を目指しながらもイレギュラーな問題で点を落とすことも想定して20点中18点あればまずまず、といったところです。
法令上の制限の目標得点と勉強法
法令上の制限からは例年8問が出題されます。
出題数は多くはありませんが、基本的な内容を問う問題や出題パターンに一定の傾向がみられることから得点しやすいと判断して優先度を第二位にしました。
試験では主に国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法等の建築物の建築建設等に関連した内容が問われます。
このなかでも「都市計画法」と「建築基準法」は特に出題頻度が高くそれぞれ2問出題されるケースもありますので絶対に押さえておきたい項目です。
勉強方法は「暗記」がメインになります。
テキストで各制度の概要を把握したのち問題集で出題パターンをつかむように意識して学習すると効果的です。
法令上の制限では8点中7点を目指しましょう。
もう1点を取りにいくと制度の詳細な部分に踏み込む必要があり、全問題が1問1点の宅建試験においては非効率となるおそれがあるので目標7点が理想です。
7点を目標にしつつ難問が出題された場合も想定して6点取れればOKといったところです。
その他税・関連知識の目標得点と勉強法
その他税・関連知識からは例年8問が出題されます。
この科目は8問しか出題されないわりに押さえるべき範囲がやや広いので要領よく学習する必要があります。
その他税・関連知識で優先的に押さえておきたい項目
・住宅金融支援機構に関する内容
・不当景品類及び不当表示防止法
・新設住宅着工戸数などの推移に関する統計情報
・建物の基礎知識
・土地の基礎知識
上記5点は問46~問50で出題されやすい項目です。
その他に試験で問われる可能性がある項目が所得税、固定資産税、不動産取得税、印紙税、登録免許税等の国税や地方税に関する内容と地価公示法や不動産の鑑定評価基準に関する問題等があります。
毎年出題されるわけではありませんができるだけ取りこぼしたくない項目です。
勉強方法は「暗記」がメインになります。
その他税・関連知識はテキスト学習は効率が悪い(土地や建物の基礎知識だけでも膨大な学習量になる)ので問題集を中心に押さえていくやり方がおすすめです。
統計問題に関しては試験に対応した最新の統計情報を公表機関のホームページ等で確認するなどの対応が必要です。
その他税・関連知識では8点中6点を目指しましょう。
範囲がやや広いので2問はミスしても許容範囲ですが、過去問に掲載されている内容と同じ問題(表現方法が違うだけで趣旨は同じなど)が出題されたら確実に得点できるように準備しておきましょう。
権利関係(民法)の目標得点と勉強法
権利関係(民法)からは例年14問が出題されます。
出題数は宅建業法に次ぐ割合(28%)ですので重要度が高い科目ですが、2020年以降の試験を独学受験するにあたっては優先度を下げて学習してもいいと思います。
理由は下記2点です。
①民法改正によって、例えば錯誤による「無効」が「取消し」に変更されたことや賃貸借の存続期間が「20年」から「50年」に変わった、といった内容に対応した過去問は2020年宅建試験を受験するにあたっては100%存在しないため(宅建合格のカギは過去問です。特に独学の場合は過去問を中心とした学習が有効です。それが存在しないので情報収集に時間がかかり、かつ独学ゆえに本当に調べた内容が正しいのか判断がつかない可能性があります)
②上記にあげた不確定要素がある権利関係(民法)の優先度を下げることで、それ以外の3科目に時間をかけることができます。そのほうが合格基準点を達成するうえでより確実と考えられます
とは言っても0点ではさすがにマズイので14点中7点は得点できる程度の勉強が必要です。
おすすめは2020年以降の試験では改正された項目が出題されると考えられますので、改正点を中心に押さえて変更がない箇所は過去問を中心に理解しておくといいと思います。
科目の目標得点を集計
ここまで科目ごとの目標得点と勉強方法を紹介しましたが、この項目の最後に4科目の目標得点を集計してみます。
①宅建業法：20点中20点(18点あれば可)
②法令上の制限：8点中7点(6点あれば可)
③その他税・関連知識：8点中6点
④権利関係(民法)：14点中7点
上記を計算すると50点満点中「40点」になります。
宅建試験は40点をマークできれば、まず合格できます。40点を目標にしておけば、もしイレギュラーな問題がでて多少得点を落としたとしても37点は取れると思います。
※過去10年の宅建試験では37点あればすべて合格になっています。
もし、最初から37点などのギリギリの点数を目標得点に設定してしまうと、その分勉強の質が下がる可能性があり、まれに出題される難問などに対応できず不合格となるおそれがありますので「40点」以上を目標得点にして勉強の計画を立てられることをおすすめします。
テキストや問題集の選び方
独学で宅建を取得する場合のテキスト(参考書)や問題集(過去問)を選ぶポイントは下記2点です。
①大手資格予備校または大手資格通信講座が出版している
②実際に手にとって読みやすいと感じた
上記の2点を満たしているテキスト、問題集がおすすめです。
テキスト、問題集はこれから数か月程度かけて宅建を独学で勉強するための自分の講師であり、相棒のような存在でもあります。
そのため「大手」が出版しているという「信頼」と「読みやすい」という「安心」の2つを基準に検討されるとご自身に合ったテキスト等がみつかりやすいです。
値段の安さより「高くても大手」ページ数の多さより「読みやすさ」です！
実際に内容を確認して大手出版で、かつ読みやすいと感じたテキストと問題集を紹介します。
テキスト「みんなが欲しかった！宅建士の教科書」(2021年度版)TAC出版
問題集①「みんなが欲しかった！宅建士の問題集」(2021年度版)TAC出版
問題集②「みんなが欲しかった！宅建士の12年過去問題集」TAC出版
独学の場合、テキスト1冊、問題集2冊がベストだと思います。紹介した3冊はTAC出版の本ですが、テキストは図やイラストで視覚的に理解しやすく、問題集は解説が丁寧でわかりやすく記載されていました。
独学合格に必要な勉強時間の目安
宅建に合格するために必要な学習時間は一般的に300時間程度と考えられていますが、人それぞれ状況が違いますので、この数値は参考程度です。
法学部出身や不動産関係に勤務しているケースでは100時間未満で合格基準に到達する可能性がありますし、一方ではじめて宅建の勉強をされる場合や法律用語をみると頭が痛くなるといった苦手意識があるケースでは500時間でも間に合わず1000時間近くかかってしまう可能性もあります。
なお、テキスト(参考書)や問題集のページ数を考えると1000時間を上回る可能性はあまり考えられないので、1000時間を超えて勉強しても模擬等で合格基準に達していない場合は勉強方法を見直す必要があるかもしれません。
もし勉強方法に不安がある場合や独学で大丈夫かな…といった迷いがある場合は資格スクエアに無料会員登録してみるといいかもしれません。
資格スクエアは法律系に力を入れているオンラインサービスですが、会員登録(無料)をすることで全100講義が見放題になりますので独学学習の参考や知識の向上につながる可能性が高いです。
私も登録して講義を確認しましたが、民法の難しい部分を「ここまでかみくだくのか」というレベルまでわかりやすく解説されていました。
その他にも無料体験講義も受講できますので「資格のスクールってこんな感じなんだな」と独学学習の励みになりますので気になった方は試されてみてはいかがでしょうか。
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独学の心得
独学で勉強する場合、誰からも強制されず自分のペースで学習できるメリットがある反面、自己管理がおろそかになりついついだらけてしまう可能性もあります。
そのため宅建資格を独学で勉強するにあたっては下記3つの心得が大切です。
①勉強開始前に目標や計画を立てる
目標得点や勉強のすすめ方、1日の勉強時間など
②計画通りにすすめる(自己管理の徹底)
病気や急用などのやむを得ない場合を除いて毎日コツコツと実行する
③目標を達成させる覚悟を持ち続ける
「宅建に合格するまで決して諦めない」といった強い気持ちを維持する
独学の場合、勉強方法だけでなく「気持ち」も大切です。
この記事が宅建独学の参考になれば幸いです！
