宅建は独学でも合格可能な国家資格です。
宅建の合格率は約15％。毎年20万人ほどの受験者のうち、5人に1人が合格します。難易度の高い資格試験ではありますが、正しい勉強方法で学習すれば、初心者や主婦、社会人でも宅建士になれます。
この記事では宅建(宅地建物取引士)試験の独学合格に向けた勉強法を紹介します。
宅建試験は民法の改正による問題の変更が考えられますので、法改正を考慮した勉強法を紹介します！
| この記事の監修者 | ||
 | 所属 | 志塚行政書士FP事務所 |
| 氏名 | 志塚洋介 | |
| 専門 | 金融、相続、ローン | |
| URL | http://www.shizuka-office.com/ | |
宅建試験の全体像
まずはじめに、宅建の独学勉強前に知っておきたい試験の全体像について解説します。
宅建の試験要項
宅建試験の事務的な要項は以下になります。
| 受験資格 | 誰でも受験可能 |
| 試験日 | 10月/第3日曜 |
| 受験手数料 | 7,000円 |
宅建の受験申込に関する詳細は、試験実施期間の一般財団法人不動産適正取引推進機構のホームページで確認できます。
宅建の試験科目（学習範囲）
宅建の試験科目(試験範囲)は「権利関係(民法)」「法令上の制限」「宅建業法」「その他税・土地建物の関連知識」の4つです。※「その他税・関連知識」は資格のスクールや参考書等によって呼び方が異なる場合があります。
各科目で問われる内容は以下の通り。
| 出題数 | 具体例 | |
| 権利関係(民法等) | 14問 |
|
| 法令上の制限 | 8問 |
|
| 宅建業法 | 20問 |
|
| その他 | 8問 |
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| 計 50問 |
権利関係(民法)では不動産取引にかかる民法上の規定やマンション等の区分所有法、不動産登記法について出題されます。
法令上の制限では都市計画法や建築基準法、土地区画整理法といった不動産の建築にかかる法令が出題されます。
宅建業法(宅地建物取引業法)では宅建士の業務や媒介契約など不動産業の運営や契約にかかる規定が出題されます。
その他税・関連知識では不動産にかかる税の知識や土地建物の基礎知識などが出題されます。
宅建の試験形式
| 試験日 | 年1回 10月の第3日曜日 |
| 試験時間 | 午後1:00~3:00 (120分) |
| 設問 | 4択/50問 |
| 記述方法 | マークシート |
宅建の試験日時や試験時間について
宅建は例年10月の第3日曜日に各受験地で午後1:00~午後3:00(120分)の試験時間で実施されます。
※5問免除となる登録講習修了者は午後1:10~午後3:00(110分)です。
宅建の出題方式や回答方法について
問題の形式は四肢択一式(マークシート)で50問出題されます。四択問題の選択肢から「何を判断するのか」は主に下記です。
- 正しい選択肢はどれか？
- 不適切な選択肢はどれか？
- 正しい選択肢はいくつあるか？
- 誤っている選択肢はいくつあるか？
参照：令和3年度12月試験（一般財団法人 不動産適正取引推進機構）
正しい設問や不適切な選択肢を1つマークする問題はうろ覚えでも正解(他の肢から正解がわかるため)できる可能性があります。
「正解（または不正解）がいくつあるか」と数をマークする問題は4肢すべての正誤を判断する必要があるため、しっかりと知識を持っていないと対応が難しいです。
宅建の合格率(難易度)
宅建試験は毎年20万人程度が受験する人気の高い資格です。宅建は、合格者が毎年一定の人数幅におさまるように合格基準点が前後する仕組みになっています。
令和３年度(2021年10月)の宅建試験では合格率17.9%、合格基準34点でした。
| 実施年度 | 受験者数 | 合格者数 | 合格点 | 合格率 |
| 令和3年12月 | 24,965人 | 3,892人 | 34点 | 15.6% |
| 令和3年10月 | 209,749人 | 37,579人 | 34点 | 17.9% |
| 令和2年12月 | 35,261人 | 4,610人 | 36点 | 13.1% |
| 令和2年10月 | 168,989人 | 29,728人 | 38点 | 17.6% |
| 令和元年 | 220,797人 | 37,481人 | 35点 | 17.0% |
| 平成30年 | 213,993人 | 33,360人 | 37点 | 15.6% |
| 平成29年 | 209,354人 | 32,644人 | 35点 | 15.6% |
| 平成28年 | 198,463人 | 30,589人 | 35点 | 15.4% |
| 平成27年 | 194,926人 | 30,028人 | 31点 | 15.4% |
過去の宅建試験から紐解くと、合格率はおおむね15%~18%程度、合格基準点が31点~37点になっています。
宅建の合格率は約15％～18％。毎年約３万～4万人の合格者数。
引用：宅建の合格率は？（資格の学校TAC）
100人が受験した場合、約85人が不合格になる試験ですので
①「約15人しか受からない難しい試験」
②「約15人も受かるイージーな試験」
と、どっちに捉えるかは人それぞれですが、大事なポイントはそこではありません。ポイントは合格基準点を平均すると約35点ですので、50問中15問も間違えていい「そこそこイージーな試験」という事実です。
不動産業を営む時は「業務に従事する者」5人につき1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています。
宅建士は、不動産業を営むにあたり「5人に1人以上」の設置義務があります。
引用：公益社団法人 全日保証
そのため「勉強はぜんぜんしてないけど、会社の命令でとりあえず宅建を受験した」という不動産従業員も多いのが現状です。よって15%~18%という合格率は未学習者も混在した数値となります。合格率だけを見て「受かる気がしない」と諦める必要はありません。
とはいえ35点では試験年度によっては不合格となりますので、宅建の独学合格を目指す場合、もう少し高い目標点数を設定しての勉強が望ましく、おすすめ目標は「40点」です。
ここからは宅建試験攻略のコツと宅建独学勉強法を試験科目ごとに紹介します。あわせて「なぜ40点なのか」についても解説します。
宅建攻略のコツと独学勉強法
宅建試験を独学で合格するには各科目の出題意図をくみとった対策が必要です。勉強時間は有限ですが出題範囲は幅広いため、科目ごとに優先順位をつけた勉強方法が効率的です。
科目の優先順位
- 宅建業法（最優先に勉強する）
- 法令上の制限
- その他税・土地関連知識
- 権利関係
筆者が過去10年以上の宅建試験を分析した結果、科目の優先順位は上記になりました。
おそらく「ふざけるな！なんで権利関係(民法)が最下位なんだよ！」とお叱りをうけると思いますが、先ほど記載した宅建試験で目指すべき得点「40点」を高確率で達成するためにはこれがベストだと判断します。
2020年以降の宅建試験では民法改正後の問題が出題が考えられます。その点も含めて民法は不確定要素が多すぎて確実にマークできる見込みが低いので最下位にしています。
宅建業法の目標得点と勉強法
宅建業法(宅地建物取引業法)からは例年20問が出題されます。宅建業法は試験科目のなかで最も多い出題数であり、全体の4割(50問中20問)を占めています。
試験で問われる内容も基本的なことばかりであり、出題範囲も狭いため最も優先したい科目です。
試験では宅地建物取引士の業務(重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印、37条書面への記名押印)に関する出題や宅建業者が自ら売主となる場合の規定、各媒介契約の取扱い等の不動産業の運営にかかる内容が主として問われます。
宅建業法は「暗記」がメインになりますが効率的な独学勉強法は下記2点です。
- 過去問を中心とした暗記学習
- 自分自身が「宅建士」や「不動産業者」になったつもりで(イメージして)勉強する
宅建業法は上述のように例年20問が出題されるので過去問数も比例して多くなります。そして試験範囲の狭さから毎年似たような問題が出題される傾向にあります。
そのため過去問を中心とした学習が効果的であり、かつ自分自身が「宅建士」等になったと仮定して問題に目を通せばイメージがわきやすくなり、結果、記憶の定着も高まります。
宅建業法は絶対に得点源にしたい科目ですので、20点中20点(満点)を目指してください。満点を目指しながらもイレギュラーな問題での失点も想定して20点中18点あればまずまず、といったところです。
法令上の制限の目標得点と勉強法
法令上の制限からは例年8問が出題されます。出題数は多くはありませんが、基本的な内容を問う問題や出題パターンに一定の傾向がみられることから得点しやすいと判断して優先度を第２位にしました。
試験では主に国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法等の建築物の建築建設等に関連した内容が問われます。
なかでも「都市計画法」と「建築基準法」は特に出題頻度が高くそれぞれ2問出題されるケースもありますので絶対に押さえておきたい項目。勉強方法は「暗記」がメインになります。
テキストで各制度の概要を把握したのち問題集で出題パターンをつかむように意識して学習すると効果的です。法令上の制限では8点中7点を目指しましょう。
もう1点を取りにいくと制度の詳細な部分に踏み込む必要があり、全問題が1問1点の宅建試験においては非効率となるおそれがあるので目標7点が理想的。7点を目標にしつつ難問が出題された場合も想定して6点取れればOKといったところです。
その他税・関連知識の目標得点と勉強法
その他税・関連知識からは例年8問が出題されます。8問しか出題されないわりに押さえるべき範囲がやや広いので要領よく学習する必要があります。その他税・関連知識で優先的に押さえておきたい項目は以下。
- 住宅金融支援機構に関する内容
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 新設住宅着工戸数などの推移に関する統計情報
- 建物の基礎知識
- 土地の基礎知識
上記5点は問46~問50で出題されます。所得税、固定資産税、不動産取得税、印紙税、登録免許税等の国税や地方税に関する内容と地価公示法や不動産の鑑定評価基準に関する問題も出題される可能性があります。
毎年出題されるわけではありませんができるだけ取りこぼしたくない項目です。
勉強方法は「暗記」がメインになります。税・関連知識はテキスト学習は効率が悪い(土地や建物の基礎知識だけでも膨大な学習量になる)ので問題集を中心に押さえていくやり方がおすすめです。
統計問題に関しては試験に対応した最新の統計情報を公表機関のホームページ等で確認するなどの対応が必要です。税・その他関連知識では8点中6点を目指しましょう。
範囲がやや広いので2問はミスしても許容範囲ですが、過去問に掲載されている内容と同じ問題(表現方法が違うだけで趣旨は同じなど)が出題されたら確実に得点できるように準備しておきましょう。
権利関係(民法)の目標得点と勉強法
権利関係(民法)からは例年14問が出題されます。
出題数は宅建業法に次ぐ割合(28%)ですので重要度が高い科目ですが、2020年以降の試験を独学受験するにあたっては優先度を下げて学習してもいいと思います。理由は下記2点。
①民法改正によって、過去問での学習が非効率になった。
※法改正の例①：錯誤による「無効」が「取消し」に変更された
※法改正の例②：賃貸借の存続期間が「20年」から「50年」に変更
法改正後の過去問は存在しないため、情報収集に時間がかかります。加えて、独学ゆえに調べた内容が正しいのか判断がつかない恐れあり。
②上記にあげた不確定要素がある権利関係(民法)の優先度を下げれば、それ以外の3科目に勉強時間を使える。そのほうが合格基準点を達成するうえでより確実。
とは言っても0点ではさすがにマズイので14点中7点は得点できる程度の勉強が必要です。法改正がない民法の出題箇所は、過去問を中心に理解しておくといいでしょう。
科目の目標得点を集計
ここまで宅建の科目ごとの目標得点と勉強方法を紹介しました。最後に4科目の目標得点を集計します。
| 目標点 | 及第点 | |
| 宅建業法 | 20点 | 18点 |
| 法令上の制限 | 7点 | 6点 |
| その他税・関連知識 | 6点 | 6点 |
| 権利関係(民法) | 7点 | 7点 |
| 合計 | 40点 | 37点 |
目標得点は50点満点中「40点」です。宅建試験は40点をマークできれば、まず合格できます。40点を目標にしておけば、もしイレギュラーな問題が出題されて多少得点を落としたとしても37点は取れます。
最初から37点などのギリギリの点数を目標得点に設定してしまうと、その分勉強の質が下がる可能性があり、まれに出題される難問に対応できず不合格となるおそれがあります。「40点」以上を目標得点にして勉強の計画を立てるのがおすすめです。
宅建の独学は「過去問」が超重要
どの試験科目にも共通する勉強方法は過去問を繰り返し解く――これに尽きます。
宅建試験では、過去に出題された内容に似た問題が繰り返し出ますので、過去問を徹底的に攻略しておけば頻出問題の傾向や、ひっかけ問題のパターンが見えてきます。過去問は最低５年分、時間が許せば10年分を解きたいところです。
宅建独学のテキスト・問題集の選び方
宅建の独学勉強に必要なものは「テキスト(参考書)と問題集(過去問)」です。テキストと問題集を選ぶポイントは下記2点。
- 大手資格予備校または大手資格通信講座が出版している
- 実際に手にとって読みやすいと感じた
上記の2点を満たしているテキスト、問題集がおすすめです。テキスト、問題集はこれから数か月程度かけて宅建を独学で勉強するための自分の講師であり、相棒のような存在でもあります。
そのため「大手」が出版しているという「信頼」と「読みやすい」という「安心」の2つを基準に検討されるとご自身に合ったテキスト等がみつかりやすいです。
値段の安さより「高くても大手の出版社」
ページ数の多さより「読みやすさ」
実際に内容を確認して大手出版で、かつ読みやすいと感じたテキストと問題集を紹介します。
宅建独学用のテキストと問題集おすすめ（本屋さんで買える）
宅建の独学には、テキスト1冊、問題集2冊がベスト。紹介した3冊はTAC出版の本です。テキストは図やイラストで視覚的に理解しやすく、問題集は解説が丁寧でわかりやすく記載されていました。
もし独学での勉強方法に不安がある場合や、テキストだけでなく動画でも学習したい場合はユーキャンの宅建・短期合格講座が効率よく学習が進められておすすめです。
宅建独学用のテキストと問題集おすすめ（通信教育/動画あり）
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- 本試験に備えた、予行演習テキストもある
- １本あたり５分の動画講義あり
- 最新の法改正にも対応
- 試験動向のお知らせが届く
宅建独学合格に必要な勉強時間の目安
宅建に合格するために必要な学習時間は一般的に300時間程度と考えられていますが、人それぞれ状況が違いますので、この数値は参考程度です。
宅建の合格に必要な勉強時間は、一般的に、300時間から400時間くらいと言われています。
引用：宅建の合格に必要な勉強時間（アガルートアカデミー）
法学部出身や不動産関係に勤務しているケースでは100時間未満で合格基準に到達する可能性がありますし、一方ではじめて宅建の勉強をされる場合や法律用語をみると頭が痛くなるといった苦手意識があるケースでは500時間でも間に合わず1000時間近くかかってしまう可能性もあります。
なお、テキスト(参考書)や問題集のページ数を考えると1000時間を上回る可能性はあまり考えられないので、1000時間を超えて勉強しても模擬等で合格基準に達していない場合は勉強方法を見直す必要があるかもしれません。
宅建独学スケジュール/勉強開始時期の目安
宅建の独学合格までの必要時間を300時間と仮定し、10月の試験日から逆算した学習開始時期をまとめます。「宅建は、いつから独学をはじめればいいのかな？」というときの参考にしてください。
| 1日の勉強時間 | 勉強期間 | 開始時期 |
| 1時間 | 10ヶ月 | 12月～ |
| 2時間 | 5ヶ月 | 5月～ |
| 3時間 | 4ヶ月弱 | 6月～ |
| 4時間 | 3ヶ月弱 | 7月～ |
| 5時間 | 2ヶ月 | 8月～ |
9月～10月にかけては、模擬試験問題や苦手分野の復習に時間を使えるように、余裕をもって独学を進めましょう。
じっくり机に向かえる日は過去問を通しで解いて分からなかった箇所の振り返りを行い、試験本番さながらに「ペース配分の演習」「2時間、試験問題を解き続ける体力」を培うのもおすすめです。
スキマ時間には法令上の制限の暗記項目を少しずつ覚えるなど工夫すれば、働きながらでも効率よく試験対策できます。
宅建独学の心得
宅建を独学で勉強する場合、誰からも強制されず自分のペースで学習できるメリットがある反面、自己管理がおろそかになりついついだらけてしまう可能性もあります。
挫折を防ぎつつ宅建資格を独学で受かるには下記3つの心得が大切です。
①勉強開始前に目標や計画、スケジュールを立てる
目標得点や勉強のすすめ方、1日の勉強時間など
②計画通りにすすめる(自己管理の徹底)
病気や急用などのやむを得ない場合を除いて毎日コツコツと実行する
③目標を達成させる覚悟を持ち続ける
「宅建に合格するまで決して諦めない」といった強い気持ちを維持する
独学の場合、勉強方法だけでなく「気持ち」も大切です。
この記事が宅建独学の参考になれば幸いです！
