不動産投資をサラリーマンがする場合に大切な4つの心得を解説

投資

こんにちは。

ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。

今回は↓

今さら感もあるけど「金持ち父さん」を読んだら不動産投資に興味がわいてさ、今サラリーマンなんだけど何かアドバイスある?

こんな方のために不動産投資をサラリーマンがする場合に大切な4つの心得(ポイント)を説明します。

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不動産投資はビジネス

サラリーマンが不動産投資をするうえでの心得その1は「不動産投資はビジネス」であるということです。

私はFP事務所を運営していますがそのなかで不動産投資について相談を受けることがあります。

そのときサラリーマンの方に多いのが会社員としての立場が本業で不動産投資を副業的位置づけに捉えていらっしゃることがあることです。

不動産投資は多くの場合、アパートやマンションの購入資金を借りて(アパートローン)投資をすることになりますが、この借入金は当然返済していかなければなりません。

そのためには最低でも月々返済できる家賃収入を稼ぎ続けなければいけません。

hana
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実際は「月返済額=家賃」ではまず成り立ちません。最低でも(家賃-諸経費=ネット収入)が月返済額の1.3倍以上あることが成功に必要だと言われています。

物件によって購入価格に違いがありますが、一般的に長期にわたって返済してくアパートローンを問題なく返済していくためには、投資時の利回り等の初期情報だけでなく、将来の不動産価格の下落、空室対策、賃貸借トラブル等の可能性も不動産投資を計画する段階で考慮しなければなりません。

不動産投資は将来の収益動向まで見据えた長期計画が必要ですので副業ではなくビジネスの視点で捉えることが重要です。

最高のパートナーをみつける

サラリーマンが不動産投資をするうえでの心得その2は「最高のパートナーをみつける」です。

先ほどお伝えしたように不動産投資には長期計画とアパートローン(借入れをする場合)が必要です。

アパートローンを組むメリットは資金不足を補う目的だけでなく借入金を併用することによるレバレッジ効果があります。

hana
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レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで借入金利以上の高い利回りで運用することで、本来の利回り(借入しない場合の利回り)を上回る投資成果が出せることです。

アパートローンを組む際のパートナーは金融機関ですが、金融機関に「コネ」がある場合はそれを活用できますが、多くの人は「コネ」や「つて」がないことが多いでしょう。

そんなときに活用を検討したいのが不動産投資を専門にしているコンサルタントの存在です。

投資物件の購入可否や管理運営についてアドバイスを求めることでサラリーマンの不動産投資を成功に導く役割をはたしてくれることや、金融機関の人とも顔見知りの可能性が高いので(何度も融資等で金融機関に出向いているはずなので)不動産コンサルタントを間に挟むことで金融機関から有利な条件を引きだせる可能性もあります。

不動産コンサルタントには相談料などの一定の手数料がかかりますが、長期の不動産投資を成功させるための経費と考えれば数万円程度なら気にする必要はないでしょう。

ただし「不動産コンサルタントが信用に足る業者かどうか」はめちゃくちゃ重要です!

事前にホームページを確認して取引実績や会社の経営状況、企業体質等のチェックや、不動産投資で利用された方の口コミ情報など入手可能な情報はすべて確認する必要があります。

また実際に会ったときの担当者とのフィーリングも大切です。(任せて大丈夫な人か?何でも相談できる雰囲気や頼りがいはあるか?など)

イエベスト不動産投資】を運営する株式会社ヘイフィールドでは不動産投資を「どこに相談すればいいのか」「不動産投資の判断基準やリスク」「質の高い物件が知りたい」といった不動産投資の疑問を解決したい…でも「いきなり不動産業者に行くのはちょっと…」と迷われている場合に相談することができます。

株式会社ヘイフィールドは不動産会社ではないので中立的な立場から100社以上の不動産会社から疑問や不安を解決してくれる不動産会社を厳選してくれるので、目的にあったパートナー探しに役立てることが可能です。

イエベスト不動産投資|株式会社ヘイフィールド【公式サイト】

サラリーマンの不動産投資ではいくら書籍などで知識を有していたとしても実務面では不足がある場合が多いので不動産投資の専門家等をパートナーに考えることも大切になってきます。

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会社を辞めない

サラリーマンが不動産投資をするうえでの心得その3は「会社を辞めない」です。

理由は2つあります。

1つ目は不動産投資をする場合多くのケースでアパートローンを利用しますが、そのさいサラリーマン(会社員)だからこそ融資を受けられるケースや、より有利な金利でローンが組める場合が多いからです。

レバレッジ効果については先ほど少しお伝えしましたがアパートローンの金利がほんのちょっと低いだけでも長期でみた投資成果は大きく異なります。

できるだけ有利な条件でローンを組むためにもサラリーマンであるメリットは手放さないほうがいいです。

2つ目は不動産投資が思ったより上手くいかなかった場合に給与収入で補てんすることができることです。

不動産投資は「投資」ですので元本は保証されていません。完璧な条件(と思えた)不動産を購入して賃貸料収入を得ていたとしても、不動産市況の暴落、経済・金融などのマクロ的要因による下落、天変地異などで社会全体が混乱・低迷したことによる損失、などで不動産収入が減少しその結果赤字が発生する可能性があります。

不測の事態に備えるためにもサラリーマンとしての給与収入は手放さないほうがいいです。

家賃収入はストックする

サラリーマンが不動産投資をするうえでの心得その4は「家賃収入はストックする」です。

正確に言えば家賃収入から経費を差し引いてさらに借入金の毎月返済額を控除した残りの金額です。

このお金をストックする目的は将来の資産形成のためです。

株式や投資信託などで運用するものアリですが、ストックした家賃収入を次の不動産投資の頭金にするなど不動産収入を拡大させるために使うのも一考に値します。

サラリーマンの場合給与収入があるので、ある程度リスクを負うことができますが、それでも年々リスクを負える許容度は低下する傾向にありますので、できるだけ早いタイミングで資産形成を行うためにも家賃収入はストックして次の投資に備えることが大事です。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

今回は不動産投資をサラリーマン(会社員)がする場合に特に大事なポイントを4つ紹介させていただきました。

不動産投資は人が生きるうえで必要な衣食住の「住」の部分を担うなど生活に密接していることもあり、株式やFXなどと比べるとリスクが低めで一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資だと言われています。

比較的リスクが低い不動産投資ですが、元本は保証されていませんので、投資にあたっては事前の長期計画が大事です。

ただ、長期計画を一人でたてるのは難しいので(特に初めての場合)、信頼できる不動産業者の存在も重要です。

こちら↓は記事内で掲載した不動産投資の疑問や不安を解決するために100社以上から不動産会社を厳選してくれるサイトです。

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