こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
この記事では私が20代で中古マンション(ワンルーム)を購入した経緯と買ってよかったと思う2つの理由をお伝えします。
私の体験談がこれからマンションやアパートを購入しようと考えている方の参考になれば幸いです。
なお、私の購入理由は住宅が欲しかったわけでも投資目的でもない、やや特殊な事情ですのでその点はあまり参考にならないかもしれませんが、購入するための検討事項については判断指標を使った方法ですのでお役に立てると思います。
私がマンションを購入した経緯
私が購入したのは、私自身が賃貸で住んでいたワンルームマンションです。
マンションの物件データは、場所は地方、築20年、総戸数80戸、1K＝18㎡、家賃4万2,000円の物件です。
不動産屋の消失
購入の経緯は賃貸後2年が経過した頃、更新料の支払い方法について不動産仲介会社(賃貸契約から管理まですべてを担当していた不動産会社)に問い合わせをしたところ、「この番号は現在使われておりません」ということだったので大家(貸主)に連絡をしたのがキッカケでした。
その不動産屋に行ってみたらもぬけの殻でした…
大家からの提案
大家も不動産仲介会社が倒産していたことを知らなかったようなので、情報共有しつつ更新料を含んだ今後の管理運営について意見を伺っていたところ大家から「よかったら今の部屋買ってくれませんか？」と言われました。
（えっ、なんで？）と内心思いましたが、状況が状況なだけに安く買えるんじゃないか、と頭によぎりましたので「いくらでしょうか？」と尋ねました。
返ってきた答えは「ジャスト500万円でどうでしょう」でした。
私には不動産の知識など宅建の資格を持っている以外にはないので、500万円が高いのか安いのか判断がつきませんでした。
この時点の私は独立系FPではなく会社員でしたのでさっぱりわかりませんでした。
ですが、普通に考えて500万円を提示するということは500万円でも大家に利益があると考えるべきなので、1週間時間がほしいと伝えて話を持ち帰りました。
マンション購入を検討した
自宅マンションに戻る前に本屋で「はじめての住宅購入」や「成功する不動産投資」のようなタイトルの本を数冊購入しました。
本を熟読した結果、投資目的ではありませんが投資指標に照らし合わせてマンションを購入するかどうかを決めようと思いました。
単純利回り
単純利回り(表面利回り)とは、家賃の総収入と投資金額から利回りを計算する方法です。
私のマンションの場合：家賃4万2,000円(年50万4,000円)、購入金額500万円
50万4,000÷500万円×100＝10.08％
※この数字は築20年程度の中古の区分マンション(地方)の場合7％～10％程度の物件が多いようです。
利回り10％以上と出たとき金持ち父さんになれるような気がしました。
純利回り
純利回りとは家賃の総収入から経費を引いた実質的な収入と投資金額から利回りを計算する方法です。
住んでいるマンションの経費がわからなかったので大家に電話で確認すると月1万円程度(管理費、修繕積立金など)かかるとのこと。
それをもとに純利回りを計算
(50万4,000円－12万円)÷500万円×100＝7.68％
経費を考慮しているので表面利回りよりは数字が落ちますが、それでも7％を超えていたので、金持ち父さん確定だと思いました。
「買う！」と決めました。そして、もっと安ければさらに素晴らしい数字になると思い大家と交渉することにしました。
大家との交渉
当時の私は住宅ローンを組むつもりはなかったので現金購入である点と住宅設備の経年劣化による修理の必要性の2点を交渉材料にして値下げ交渉をしました。
具体的に言えば、その2点をもとに「家賃4万2,000円の100倍である420万であれば購入します、それ以外だと購入しません」と伝えました。
しぶしぶなのか、それでも利益があるのかよくわかりませんでしたが大家が承諾してくれましたので420万円で購入することができました。
マンション価格420万円の表面利回りと純利回り
表面利回り
50万4,000円÷420万円×100＝12％
純利回り
(50万4,000円－12万円)÷420万円×100＝9.14％
マンションを購入してよかった理由
マンションを購入してよかったと思う理由は不動産の資産性と不動産を所有していることによる信用力の向上です。
それぞれ説明いたします。
不動産の資産性
私は購入したワンルームマンションから賃貸によるインカムゲイン(家賃収入)と売却によるキャピタルゲイン(売買収入)を得ることができました。
購入後1年も経たないうちに別のマンションに引っ越しをしましたので部屋は賃貸に出しました。
不動産管理会社を通すと管理の手間は省けますが手数料が発生するので部屋を借りたい借主(知り合い)に月3万5,000円で4年間貸しました。
4万2,000円から3万5,000円と7,000円減額しているのは、私の退去にともなう壁紙等の修繕をしていない状態での貸付であること、エアコンの調子が悪いこと、知り合いだから特別価格の3点による理由です。
月3万5,000円ですので、表面利回りで(3万5,000円×12)÷420万円×100＝10%の継続収入を得ることができました。
4年間の賃貸後、別の借り手を探すか売却するかで悩みましたが、この時点での総収入が3万5,000円×4年＝168万円、経費を引いた純収入が約120万円でしたので、300万円以上で売れればトータルの収支もプラスになるのか、と考え売却の仲介を不動産会社に依頼しました。
この時点でマンションの築年数が25年を超えていたので老朽化等による修繕費の増加やマンション価値の減少を考えると早めに売るべきだろうと判断しました。
マンション売却に伴う経費(エアコンの取りつけ、リフォーム費用、不動産会社への手数料等)で50万円程かかってしまいましたが、リフォームが功を奏したようで440万円で売却することができました。
トータル収支
440万円(売却価格)＋168万円(家賃収入)－40万円(賃貸経費)－50万円(売却経費)－420万円(購入代金)＝98万円(儲け)
5年間不動産を所有してトータル100万円の儲けですので多いとも言えないかもしれませんが、私は売れたとき飛び上がって喜びました！
売却益も嬉しいものですが、毎月3万5,000円が継続して入ってくる安心感も非常に大きかったです。
身をもって不動産には資産性があると判断しました。
信用力の向上
一般的に不動産を所有しているとその人の人的信用力があがると考えられています。
ローンを組むさいの審査に通りやすい、所有不動産を担保にすることによる借入が可能、就職や転職等のビジネスにおける評価などメリットは多くあります。
私の場合は独立後、顧客や提携先の方に不動産からの賃貸収入を得ている話をすることで「しっかり者」という評価をもらうことができました。
「しっかり者」という評価は社交辞令の可能性もありますが、一つ言えるのは不動産を所有しているか、いないかでは圧倒的に所有している方が信用力は高まるということです。
さいごに
今回の記事では、ひょんなことから私がマンションを購入した経緯と不動産を所有することのメリットについて2点お伝えしました。
マンションやアパートまた戸建てもですが、購入すると引越しができなくなるデメリットがあると一般的に言われていますが、貸すことができる物件であれば、その点はクリアできます。(ローン額などその他の事情も考慮しなければいけませんが…)
貸すことを考慮するのであれば、物件の選定は慎重かつ入念に行わなければなりません。
また、万全のチェックをしていたとしても不動産市況の暴落等で不動産価格が下落することもありますし、賃貸中に何らかのトラブルで借主ともめる可能性など常にリスクはつきまとうので購入するか否かは不動産投資にかかる長期計画(資金計画含む)や信頼して相談できる不動産会社の存在などが重要です。
