こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
今回はREIT(上場不動産投資信託)について、その仕組みや特徴をわかりやすく解説します。
REIT特有のメリット・デメリットを現物不動産投資と対比しながら説明しますので、投資の参考にしてくださいますと幸いです！
REITとは
REIT(リート)とは簡単に言えば、証券取引所で売買できる不動産投資信託のことです。
不動産投資信託なので投資対象は不動産です。
不動産の種類は、マンション、アパートなどの住居系、店舗、オフィスビル、ホテルなどの商業系があります。
運用する投資法人によって対象不動産は異なりますが、住居系よりもオフィスビルやホテルを対象としているREITが多いです。
また、REITを運営する投資法人には経費を差し引いた当期利益の90％超を配当として投資家に分配する場合、法人税が実質免除になる制度がありますので、投資家が受け取れる分配金利回りが8％を超えるREITも存在(2020/3/20)します。
なお、REITの発祥はアメリカで1960年頃に誕生しました。
日本では2000年に法律の改正によって導入、JAPANのJを頭につけてJ-REIT(J-リート)と呼ばれています。
日本でのリートはまだ20年程度(執筆時点2020/3/20)の歴史なので長期的な視点でみて「安定した投資」と言えるかどうかは微妙なところです。
ですが現物である不動産を投資対象としていること、証券取引所という開かれた市場で売買がされていることから、この20年のなかでREITの特徴、メリット・デメリット(リスク)に関してある程度顕在化しています。
これより不動産への直接投資とREIT投資の違い、またREITのメリット・デメリットを解説いたします。
不動産への直接投資とREIT
REITの特徴をメリットとデメリットをあわせてお伝えするため項目を4つにわけて説明します。
投資対象
REITの投資対象はオフィスビルやホテルが多いとお伝えしましたが、オフィスビルに直接投資をするには多額の費用がかかります。
個人で不動産投資をする場合はマンションやアパートがメインになるでしょうから、REITは投資対象の幅が直接投資に比べて広がります。
しかし、住居系、商業系など自由に選択できる反面、「○○県の○○の不動産に投資したい」のように特定の物件に投資できるわけではないので、投資対象の幅はあくまでも上場しているREITの中から選べる、にとどまります。
投資資金
現物不動産は購入資金に数千万、数億、数十億円と多額の費用がかかりますが、REITは2万円程度から売買することができますので、少額投資が可能です。
2万円程度から購入できますので、30万円ほどの運用資金でも複数のREITに分散投資(住居系のREIT、オフィスビル対象のREIT、ホテル対象のREITなど)ができます。
なおREITを売買する場合は売買時に証券会社所定の手数料が発生します。
取扱いは株式と同じですので、1回の約定につき○○円など証券会社によって異なります。
投資対象不動産の運営
不動産へ直接投資をした場合、物件の管理運営は投資家自身(管理会社と契約するなどして)で行わなければなりませんが、REITは投資法人が管理運営(実際は運用会社や資産保管会社など)を行いますので、投資家に手間がかかりません。
手間がかからないとは、裏を返せば運営に直接携わらないということですので、投資家のあずかり知らないところでREITの運営が上手くいかず(対象不動産に空室・賃料未納・テナント退去・物件の瑕疵、毀損による修繕等）REITの収益が減り分配金が減少する可能性があります。(収益変動のリスク)
またREITは運用にあたり投資家から集めた資金以外にも金融機関から借入れをして不動産を取得している場合が多いです。
借入には利子が発生します。もし経済情勢の変動等で金利が上昇し金利負担が増加した場合、その分収益が圧迫されてしまい投資家への分配金等に影響がでるおそれがあります。(金利変動リスク)
投資対象不動産の売買
売却に関しては現物不動産は買い手をみつけるのに苦労することが多いですが、REITの場合は証券取引所に上場していますので、売りたいときに売りやすい(流動性がある)メリットがあります。
一方で、REITは上場株式と同じように証券取引所で売買することになりますので、需給で価格が決まります。
需給で決まるとは、買いたい人と売りたい人の数で価格が決まることですので、もし経済・社会に非常事態等が発生して市場が混乱におちいった場合、売りたい人の数が買いたい人を上回り、その結果、REIT自体の運用成績とは無関係に価格が暴落する可能性もあります。(価格変動リスク)
さいごに
今回の記事では、REIT(リート)について、不動産への直接投資との違いやメリット・デメリットをREIT投資をこれから始めようと考えていらっしゃる方に向けて書きました。
この記事でREITにもリスクがあることはご理解いただけたと思いますが、どんな投資にも一定のリスクがありますので、ご自身のリスク許容度(損失にどこまで耐えられるのか)の確認や運用方針を事前に定めてから投資を始められるといいかもしれません。
またREIT投資に対する売買手数料は上場株式と同じ取扱いですので、できるだけ安くおさえることも利益をのばすうえで大切なことです。
REIT(リート)に投資できる証券会社の手数料やその他の取扱商品について詳しく解説している記事です。証券口座の参考にぜひご覧ください。
