こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
この記事では↓
アパートの家賃が払えなくて滞納しているんだけど、このままじゃマズイよなぁ、強制退去かなぁ、どうなるのかなぁ…
こんな疑問にお答えするために家賃滞納による強制退去の可能性や滞納後の流れを解説します。
家賃を滞納してしまう原因
家賃(賃料)を滞納してしまう原因にはさまざまな理由があります。
家賃が払えない理由
・病気やケガをしてしまい預貯金等を取り崩したら支払う家賃がなくなった
・会社を退職(アルバイト、非正規雇用含む)して収入が途絶えた
・会社の業績悪化や資金繰りの関係で給与が支払われなかった、または給与の支払いが遅れた
・経済・社会情勢により収入、生活環境が変わり家賃が払えなくなった
・友人、知人等の結婚式などが重なり支払う家賃が足りなかった
・ショッピングにお金を使いすぎてしまい家賃が用意できなかった
・家賃の引き落とし口座の現金が不足していて引き落とせなかった
家賃が払えない理由は人それぞれ異なりますが共通していることは「家賃>手持ち金」の状態にあることです。
もしかしたら「お金は持っているけど家賃は払いたくない」だから「払わず滞納した」という方もいらっしゃるかもしれません…
家賃を滞納した場合の流れ
家賃を払えず滞納した場合、それがどんな理由であれ大家にとっては同じ「滞納」ですので何とか家賃を支払ってほしいと考えます。
家賃を滞納した場合の流れは大家(貸主)または大家から委託を受けている不動産管理会社によって対応に違いがありますが、ここでは一般的な家賃滞納時の流れを紹介します。
家賃滞納から1カ月
まずは家賃滞納から1カ月程度の場合どうなるのかを紹介します。
家賃は通常銀行口座からの引き落としか大家や不動産管理会社(以下、大家等)への手渡しで支払いますが定められた家賃支払日に支払いが行われない場合、大家等は「あれ？どうしたんだろう…」と疑問交じりの心配を抱きます。
電話や来訪による滞納家賃の督促
心配した大家等は借主(賃借人)に支払日の翌日(当日の人もいる)以降、電話や大家が近くに住んでいる場合は直接「家賃の支払い期日が過ぎましたが、どうかされましたか？」と借主の身に何かあったのでは、という心配を含んだ督促(催促)をしてきます。
書面による滞納家賃の督促
大家等の電話等による督促に応じない場合や不在等で連絡が取れていないケースでは書面にて家賃支払いの督促が届くこともあります。
私は以前大家をしていましたので経験がありますが、毎月家賃の支払いをしている人が急に不払い(滞納)をされると「もしかしたら事故か何かにあわれたのではないか…」と本気で心配になります。
家賃滞納による延滞金(遅延損害金)
家賃を滞納することで通常、支払い日の翌日から支払いが遅れていることに対する延滞金が発生します。
延滞金(遅延損害金)の利率は法律上年14.6％以下という規定がありますので、最大で年14.6％の利息が発生する可能性があります。なお、賃貸借契約書に延滞金の定めがない場合は年5％(大家が賃貸を事業として行っている場合は年6％)です。
なお、家賃を滞納した場合でも大家等からの督促に応じてすぐに支払った場合は賃貸借契約書に延滞金の規定があったとしても数日程度であれば、大家次第ではありますがまず延滞金(遅延損害金)をとられることはありません(実務談)
家賃滞納から1カ月程度の場合どうなるのかをまとめます
※賃借人が家賃滞納につき何ら対応しない場合
・賃借人への電話連絡(数回以上)
・借りている部屋への来訪(1~2回以上来る可能性あり)
・書面による支払い督促(1通または2通程度)
家賃滞納1カ月～3カ月程度
次に家賃滞納1カ月～3カ月の場合どうなるのかを紹介します。
連帯保証人に連絡がいく
家賃滞納から1カ月程が経過しても賃借人と連絡が取れていない場合や家賃の支払いに応じない(支払う意思が感じられない)等の場合、賃貸借契約時に定めた連帯保証人に連絡がいきます。
連帯保証人には家族や親戚、友人等の身内がなっている場合と保証会社を利用している場合の2パターンありますが、いずれにおいても大家等から連帯保証人へ電話や書面による支払い督促が行われます。
連帯保証人が保証会社の場合
家族等の身内が支払い督促に応じて滞納家賃を支払った場合は、その支払われたお金を家族等に返していくだけなので特に問題は起きませんが、もし保証会社を利用していて保証会社が滞納家賃+延滞金を支払った場合は保証会社に滞納家賃相当額を返済する義務が生じてしまい、かつ、金融取引上の事故を起こした記録が信用情報機関の信用情報に記されます。
保証会社に滞納家賃分を返済しても信用情報機関には一定期間記録が残りますので、その期間は住宅ローンを組むことやクレジットカードをつくることは相当厳しい(ほとんど無理)です。
そして保証会社もしくは保証会社から債権を譲り受けた債権回収会社の滞納家賃分の取り立ては大家等の取り立てと比べて厳しくなることが通常です。
内容証明郵便が送られてくる
家賃滞納から1カ月～3カ月程になると大家等も心配や不安を通り越して不満や怒りの感情がわいてきます。(※大家等によりますが…)
電話等による督促回数もいっそう増え、書面による督促は家賃滞納から2カ月程がたつと「内容証明郵便」で送られてくることになります。
内容証明郵便とは「①いつ②誰が③誰に④どんな内容」の文書を送ったのかについて第三者である郵便局がその存在を保証する制度です。
内容証明郵便によって賃借人は家賃滞納について「知らなかった」という言い訳が通用しなくなり、書面に記載されている支払期日までに支払いをしないことで契約解除になる可能性も発生します。
敷金の取扱い
賃借人によっては入居時に預けている敷金(保証金)を滞納家賃に充当してほしいと依頼される場合がありますが、敷金とは原則として退去時の原状回復費用を担保するものですので、賃借人側から敷金の用途を指定することはできません。
家賃滞納1カ月～3カ月程度の場合どうなるのかをまとめます
※賃借人が家賃滞納につき何ら対応しない場合
・電話や来訪による支払い督促がいっそう増える
・連帯保証人へ連絡がいく
・書面による督促が「内容証明郵便」に変わる
家賃滞納期間が3カ月以上
最後に家賃滞納期間が3カ月以上の場合どうなるのかを紹介します。
契約解除通知書が送られてくる可能性
家賃滞納が3カ月以上続き、大家等に対して支払いの意思表示等の対応もしていない場合、大家と賃借人との間にある信頼関係は存在しないとみなされ賃貸借契約を解除される可能性が高いです。
「3カ月の家賃滞納」は一般的に契約解除の目安とされており、契約解除通知書が内容証明郵便で送られてくるケースが多いです。
実は、送られてきた「契約解除通知書」にビックリされて滞納家賃と遅延損害金(延滞金)の支払いをされる方がけっこういらっしゃいます。この場合「次回家賃の滞納をしたら契約を解除しますよ」という一言のある書面にて継続契約を結ぶことで賃貸借契約を継続することもできます。
支払督促や少額訴訟の可能性
大家側が契約の解除よりも滞納家賃の回収をより望んでいる場合は支払督促や少額訴訟を起こされる場合もあります。
支払督促とは通常の大家等による電話や来訪による督促ではなく大家が裁判所に申し立てて行う督促で裁判所から賃借人に対して滞納家賃の支払督促状が送られてきます。
少額訴訟とは60万円以下の金銭(滞納家賃)の支払いを求めて訴訟を起こされることです。
明け渡し訴訟の可能性
賃借人が契約解除通知書を受け取っても滞納家賃等の支払いや退去もしない場合は大家側から明け渡し訴訟を起こされる可能性があります。
明け渡し訴訟とは裁判によって滞納家賃の回収だけでなく賃借人を強制退去させる方法です。
ここまで解説してきた家賃滞納から1カ月までの電話や来訪、書面による督促、1カ月～3カ月の連帯保証人への連絡や内容証明郵便による督促、3カ月以上(一般的には半年程度様子をみるケースが多い)経過しても滞納状態であることへの契約解除通知が布石となって明け渡し訴訟の提起となります。
なお、滞納家賃の時効は原則として家賃支払日の翌日から5年ですが裁判を起こされることで時効が中断しますので5年の消滅時効にかかる可能性がほぼなくなります。
さいごに
家賃の支払いをせず滞納状態(賃借人に支払う意思がみられない等の悪質と考えられる状態)が続くようであれば大家から強制退去を求める裁判を起こされる可能性はありますが、通常は連絡を取り合い滞納家賃の支払いについて対応することで強制退去まで発展するケースは少ないです。
家賃を支払えない理由がある場合は大家側と相談することや資金の工面、また国の制度等を活用することで滞納状態に陥らないことが大切です。
