マンションやアパートを対象にした「不動産投資」は生活に必要な「住宅」から発生する賃貸料や売却収入を目的にしているため、株式やFXなどと比較して3か月後や1年後などの見通しを立てやすい投資です。
そのため不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資対象として古くから財産三分法(預貯金、有価証券、不動産)の一つとして不動の地位を確立してきました。
この記事では「不動産投資をはじめてみたい人」に向けて、不動産投資のメリットとリスク、不動産投資物件の選び方(区分か一棟か、新築か中古か、都心か郊外か、など)をわかりやすく解説します。
不動産投資のメリット
不動産投資にはアパートやマンションから発生する賃貸料(インカムゲイン)や売却収入(キャピタルゲイン)以外にも下記4つのメリットがあります。
・ローンを活用することでレバレッジを効かせた資産運用が可能
・老後の年金対策に活用できる
・万が一のときは「団体信用生命保険」で精算される
・相続税対策になる
ローンを活用することでレバレッジを効かせた資産運用が可能
ローン(借入金)はサラリーマンなどの安定収入がある人が活用しやすい方法ですので、誰でも利用できるわけではありませんが、返済金利よりも不動産利回りが高い場合は、自己資金のみで不動産投資をする場合に比べて効率の良い資産運用になります。(レバレッジ効果)
老後の年金対策に活用できる
家賃収入は毎月の金額が安定していますので、老後の年金を補う私的年金として活用しやすい投資対象といえます。
万が一のときは「団体信用生命保険」で精算される
ローン返済中に万が一が起こった場合「団体信用生命保険」がありますので、以後のローン支払い義務はなくなります。
そのため残された遺族等がローン残債を引き継ぐということはなく、以降はローン支払いのない不動産物件から発生する賃貸料等を受け取ることが可能です。
相続税対策になる
相続が発生した場合、現金であれば、そのままの金額が相続税計算の基準になりますが、不動産の場合は評価方法の規定で相続税評価額が低くなる傾向があります。
その他にも不動産は現物資産ですので「インフレに強い」というメリットがあります。
ただし、リスクもあります。
不動産投資のリスク
不動産投資には下記6つのリスクがあります。
・空室リスク
・建物の老朽化リスク
・流動性リスク
・金利変動リスク
・価格変動リスク
・地震など自然災害のリスク
空室リスク
物件に空室が発生した場合、賃貸料収入が入ってきませんので借入金の返済等が滞ってしまうリスクがあります。
建物の老朽化リスク
経年劣化などで建物に不備が生じた場合、修繕費等が発生しますので賃貸経営に支障がでる可能性があります。
流動性リスク
不動産は株式やFXのような取引の場がないこと、また価格も高額であることから売りたいときに売ることができない(買い手がみつかりにくい)リスクがあります。
金利変動リスク
不動産を借入金を利用して取得している場合、金利の上昇によって返済額が増えてしまうリスクがあります。
価格変動リスク
不動産市況の悪化等により、不動産価格が下落に転じるリスクがあります。
地震など自然災害のリスク
地震などの自然災害が発生した場合、不動産に損害が生じ賃貸経営が悪化するリスクがあります。
ここまで不動産投資全般にあてはまるメリット・リスクをお伝えしましたが、ここからは投資物件ごとに異なるメリット・リスクをお伝えします。
投資物件の3つの選択基準
マンション・アパート経営は投資規模や立地条件、設備や間取りといった要素から「どんな物件に投資をするのか」で、その後の収益が大きく左右されます。
判断基準はおもに下記3つがあり、これらを併用して総合的に検討することが大切です。
①区分(ワンルーム)投資か一棟買いか？
②新築物件か中古物件か？
③都心物件か郊外(地方)物件か？
投資対象はワンルームか一棟買いか？
ワンルーム(区分)投資と一棟買いを比較した場合のメリットとリスクをそれぞれお伝えします。
ワンルーム(区分)投資のメリット・リスク
ワンルーム(区分)投資のメリット※一棟買いとの比較
・物件の取得価格が安い
・最長35年の長期融資が受けやすく金利も低くなる傾向がある
・売却時の流動性が高い(売りやすい)
・駅から近いなど好条件の物件をみつけやすい
ワンルーム(区分)投資のリスク※一棟買いとの比較
・利回りが低くなる
・一部屋のため空室時は収入がゼロになる
・不動産の運営につき管理組合等による制限がある
・担保評価が低い
一棟買いのメリット・リスク
一棟買いのメリット※ワンルーム(区分)投資との比較
・利回りが高い
・一部に空室が発生してもカバーできる
・担保評価が高い
・一棟の所有者のため運営に係る意思決定を自由に行える
一棟買いのリスク※ワンルーム(区分)投資との比較
・物件の取得価格が高い
・融資期間が短く金利が高めに設定される傾向がある
・駅から近いなど好条件の物件が少ない
・売却時の流動性が低い(買い手をみつけにくい)
新築物件か中古物件か？
新築物件と中古物件を比較した場合のメリットとリスクをそれぞれお伝えします。
新築物件のメリット・リスク
新築物件のメリット※中古物件との比較
・運営初期は家賃を高く設定できる
・間取りや設備が最新式のため需要が見込める
・運営初期の修繕費や維持費があまりかからない
・最長35年の長期ローンを組みやすい
・担保価値(担保余力)が高い
・新耐震基準を満たしている
新築物件のリスク※中古物件との比較
・物件の取得価格が高いため相対的に利回りは低くなる
・家賃下落率が高い(購入から年数が経過することでの家賃下落幅)
中古物件のメリット・リスク
中古物件のメリット※新築物件との比較
・物件を安く取得できるため相対的に利回りが高くなる
・家賃下落率(下落幅)が低い
中古物件のリスク※新築物件との比較
・経年劣化などによる修繕費や維持費が発生しやすい
・間取りや設備がニーズに合っていない場合、空室リスクが高くなる
・1981年以前の物件であれば新耐震基準を満たしていない可能性がある
・担保価値が低い
・ローン期間が短くなりやすい
都心物件か郊外(地方)物件か？
都心の物件と郊外(地方)の物件を比較した場合のメリット・リスクをそれぞれお伝えします。
都心物件のメリット・リスク
都心物件のメリット※郊外(地方)物件との比較
・賃料単価が高い
・人口が多いため空室リスクが低い
・売却時の流動性が高い
・低い金利で融資を受けられるケースがある
都心物件のリスク※郊外(地方)物件との比較
・物件の取得価格が高いため相対的に利回りは低くなる
郊外(地方)物件のメリット・リスク
郊外(地方)物件のメリット※都心物件との比較
・物件の取得価格が低いため相対的に利回りは高くなる
郊外(地方)物件のリスク※都心物件との比較
・賃料単価が低い
・人口が少ない地域では空室リスクが高くなる
・売却時の流動性が低い(買い手をみつけにくい)
・融資金利が高く設定されるケースがある
不動産投資を検討するにあたって
上述したように不動産投資物件を検討するにあたっては「区分(ワンルール)投資か一棟買いか？」「新築物件か中古物件か？」「都心物件か郊外(地方)物件か？」について総合的に判断する必要があります。
加えてマンションやアパートの構造(木造や鉄骨、鉄筋などの違い)にも注意が必要です。
構造の違いで法定耐用年数が異なりますので、アパート・マンション経営における収益に違いが生じるからです。
例えば木造は耐用年数22年ですが、鉄筋(RC)であれば47年ですので、それだけ減価償却期間が長くなるメリットがあります。(ただし物件の取得価格も高くなります)
このように不動産投資には共通しているメリットやリスクだけでなく、選択する物件によってもメリットやリスクがそれぞれ存在します。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれていますので、株式やFXよりも安全な印象があるかもしれませんが、決して元本が保証されているわけではないので投資にあたっては万全を期した計画(返済計画や収益シミュレーションなど)が大切です。
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