こんにちは。
ファイナンシャルプランナー(1級FP技能士)のhanaです。
今回は↓
先日、不動産会社(サブリース会社)の人が家に来て私の土地に「賃貸アパートを建てましょう、家賃はサブリース方式ですから安心してください」と言われたのだけど「サブリース」がどういうものなのか説明を聞いてもわからなくてね。よかったらサブリースの仕組みと注意点があれば教えてください。
こんな疑問を解決します。
サブリース方式とは
サブリース方式とはアパートなどの不動産所有者が賃貸人としてそのアパートを不動産管理会社(サブリース会社)に一括賃貸します。そして借り受けたサブリース会社(賃借人)はアパートを入居希望者に転貸することで収益を得ます。その収益を契約によって家賃保証や滞納保証を組み込んで不動産所有者に支払うことで所有者にとって安定した収入源の確保ができる仕組みです。
サブリースの登場人物をまとめると
①不動産所有者(賃貸人)
サブリース会社に一括賃貸してサブリース会社から家賃保証等がされた賃料を受け取ります。
②サブリース会社(賃借人兼転貸人)
不動産所有者から一括借り上げした不動産を入居希望者に転貸します。入居者から支払われる賃料を契約内容(家賃保証や滞納保証など)にしたがって不動産所有者に支払います。
③入居者(転借人兼賃借人)
アパートなどの不動産を利用することで賃料をサブリース会社に支払います。
サブリース会社には土地の上に建物を建設することを目的にサブリースを行うハウスメーカー系とすでに存在するアパート等を管理・転貸することを目的とした不動産管理会社系があります。
サブリースのメリット
サブリース方式を活用するメリットは大きくわけて3点あります。
賃料収入の安定
サブリース会社との契約で定められた賃料が支払われるので安定収入を確保することが可能です。
そのため不動産を借入金で建設している場合、ローンの返済計画が滞りなくできるなどのメリットがあります。
空室リスク、家賃滞納リスクの回避
契約で定められた賃料を不動産所有者は受け取れるため空室や家賃滞納による収入減少リスクを回避することが可能です。
不動産管理の手間が省ける
不動産所有者が賃貸している相手はあくまでもサブリース会社ですので実際の入居者とのやりとり等はサブリース会社が行います。そのため管理運営の手間が大幅に少なくなるメリットがあります。
貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。
引用：サブリースとは？（LIFILL HOMES）
サブリースのデメリット
サブリース方式によるデメリットを紹介します。
安定はするが賃料収入は少なくなる
不動産所有者に入ってくる賃貸収入は自ら賃貸人として貸している場合に比べてサブリース会社の報酬や家賃保証等がある分少なくなります。
自ら賃貸している場合や周辺の賃料相場と比較して一般的に10％～20％程度低い場合が多いです。
敷金・礼金・更新料を受け取れない
敷金はそもそも退去時の室内改修費や家賃滞納等の備えですので収入という考え方はあまりしませんが、礼金や更新料には収入としての要素があります。
ですがサブリース方式の場合は礼金・更新料もサブリース会社が受け取るため不動産所有者に支払われるということはほとんどありません。
サブリース会社のリスク
サブリース会社の経営・管理運営が悪化した場合、契約で定められた賃料が支払われない(お金がなくて支払うことができない)リスクやサブリース会社そのものが倒産してしまうリスクがあります。
近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。
引用：アパート等のサブリース契約を検討されている方へ（消費者庁）
サブリースの契約期間
サブリースの契約期間は一般的に10年から30年と長期にわたる契約がなされます。
サブリースは不動産所有者にとって長期間安定した収益を確保できる仕組みではありますが、通常2年から3年ごとに賃料の見直しが行われますので不動産所有者が当初想定していた見込みが変わることもあります。
サブリース契約では賃料見直し時に不動産所有者とサブリース会社との間でトラブルに発展するケースが多いので、サブリース契約をする前に十分に契約書の内容を確認すること、またサブリース会社の信用状況等も調査しておく必要があります。
さいごに
今回は不動産をサブリースを利用して有効活用する場合の仕組みとメリット・デメリットをお伝えいたしました。
家賃保証、滞納保証等のメリットがある分、賃貸収入が減るなどのデメリットもありますので、不動産サブリースを検討される場合は総合的に判断してその可否を決める必要があります。
この記事が不動産サブリースを検討される方のお役に立てば幸いです。
不動産投資については、以下の記事でも解説しています。あわせて参考にしてください。
